274家地产商宣告破产,行业洗牌从中小房企开始


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来源:城市美女

274名房地产开发商宣布破产,行业洗牌开始于中小型住房公司

即使在炎热的夏天,许多中国房地产开发商仍然感受到2019年夏天的寒冷。

在7月底的一个星期日晚上,张明(化名)是内地四线城镇的房地产开发商,有一群银行和政府朋友可以吃饭。虽然他知道银行融资几乎是不可能的,但他仍然需要不时与他联系。

“几年前,我们可以很容易地从银行获得数亿贷款,但现在公司的贷款余额只有数千万。即使他们承诺公司的资产,银行在过去几年恢复后也不会放贷。资金。“张明不情愿地在晚宴上向老朋友抱怨。张明本人知道房地产项目太少,基本上没有办法进入银行融资名单。

一年前,张明还可以通过其他渠道获得一些银行非标准业务资金。然而,目前的监管政策几乎让张明无法“喘息”。

张明面前只有少数选择,无论是试图做大规模,还是选择与大型住房公司合作,使项目相互补充,克服困难。

在全国中小型房地产企业中,这种现象并非如此。与张明有着同样命运的中小型房地产开发商的故事正在中国的许多三线和四线城市上演。无法从金融机构获得资金是将其推向最终的根本原因。

人民法院公告网显示,截至今年,全国共有274家房地产开发商宣告破产。根据国家统计局的数据,2018年,全国有多家房地产开发公司。

这只是冰山一角。更多微房地产开发商的死亡实际上是沉默的。

中小型房地产业务终点

行业洗牌的第一步是消除许多市场中的小型企业。

自今年年初以来,已有近300家房地产开发商破产,这意味着小房地产开发商的空间不足。这些破产的房地产开发商基本上分布在中国的三线和四线城市。资产规模一般在5亿至3亿之间。破产的原因主要是由于高额债务和融资困难。

小型房地产开发商难以生存?

由于融资困难,张明一直在寻找方法寻找一些主流房地产开发商合作,以维持公司的运营。

“我们正在与许多三线城市的当地房地产开发商合作。事实上,我们依靠自身的规模优势,正在逐渐侵?凑庑┬⌒头康夭⑸痰氖谐。吧鲜蟹康夭镜母弊懿盟怠?

作为一个资本密集型行业,中国大多数房地产开发商都是由资金驱动的。融资环境已经降到冰点之后,高融资成本吞噬了行业利润。

“目前,除前100名以外的房地产开发商的前端杠杆融资成本高达30%。我们只愿意帮助长三角的小型房地产开发商停靠资金。如果它是一个遥远的地方的房地产开发商,我们担心市场不好。关闭。“一位资助代理人告诉记者。

主流住房公司融资困难

然而,即使是主流的房地产开发商也因为债务较高而成为今天的融资问题。

7月11日,泰和集团(.SZ)宣布,境外全资子公司已完成发行4亿美元债券,票面利率为15%,几乎创下中国房地产开发商的新高。今年第一季度这一枷锁的净利润率为13.37%。尽管净利润率已经很高,但仍难以弥补高额融资成本。

泰和的高融资成本只是该行业的一个缩影。中国恒大(.HK),景瑞控股(.HK)和正荣房地产(.HK)等房地产开发商均已进行海外融资,利率超过10%。

在融资困难的背后,许多主流房地产开发商不得不选择“断臂存活”。

自今年年初以来,华侨城(.SZ),阳光100中国(.HK),上方集团(.HK),悦泰股份(.SH),泰和集团等房地产开发商选择出售项目公平,然后回归血液。

东方证券房地产行业首席分析师齐瑾认为,中型住房企业有大规模扩张需求,土地征收强劲,资金相对缺乏,由于受到影响,将面临更大的挑战。融资整改。许多小型住房公司难以获得融资资源。随着市场的下滑,几乎不可能跨越这个周期。

行业排名

中小房地产开发商生存危机的背后,实际上是行业集中度提高的必然结果。

根据行业咨询公司柯瑞瑞发布的2019年上半年销售数据,TOP100梯队住宅企业规模分化持续,行业竞争加剧。

其中,TOP3住房企业股权集中度为10.5%,同比上升0.7个百分点,领先的房地产企业继续保持稳定,优质的发展。与去年相比,TOP4-10,TOP11-20和TOP21-30住房企业的股权集中度也有一定程度的提高。市场份额稳步上升,大型住房企业的竞争优势进一步加深。随着大多数城市销售额的下降,销售难度增加。 TOP31-50强势后房屋企业的竞争优势开始放缓,股权集中度??8%,下降0.2个百分点。

“规模并非无所不能,没有办法实现。”徐汇控股集团(.HK)总裁林峰表示。

与此相对应的是融资能力的显着差异。

7月8日,中国海外发展(.HK)在公开市场进行债券融资,最低利率为2.9%。

7月9日,徐汇控股集团宣布计划在2024年发行6.55%的额外优先票据,本金总额为3亿美元。

7月10日,龙光房地产(.HK)宣布,公司计划在2023年发行4亿美元的优先票据,年利率为6.5%。

如此巨大的融资成本差异凸显了房地产行业的生存。获得低成本融资的房地产开发商拥有1000亿的规模,受到银行和金融机构的青睐。在流动性紧张的房地产行业,任何有资金的人都可以说有话语权。

“TOP30有自己的特点,每个都有自己的无奈,但只有在有规模的前提下,才能获得融资和土地谈判权,即行业的基本谈判筹码。”一家TOP20住房公司首席财务官告诉记者。

“我们的白名单主要是选择TOP30中的房地产企业。如果我们没有达到规模界限,就会影响我们的信贷规模。”一位银行金融家告诉记者。

众所周知,房地产开发商最重要的是钱,其次是土地,然后是人。规模优势不仅降低了融资成本,还利用了许多土地谈判,进一步提高了房地产开发商的竞争力。

例如,格陵兰控股(.SH)由于其规模和产业优势,2018年的平均楼面价格为1890元/平方米,为住房企业的地价创下新低。

在过去几年中,只有一定规模的房地产开发商才有机会获得一级开发和一些政府战略项目,进而成为补充其价值的重要手段。

增长放缓

面对艰难的政策环境,许多房地产开发商开始逐步调整自己的发展预期,然后很多以前的泡沫慢慢破灭。

“今年上半年我们占用了很少的土地,老板不断观察市场。”住房公司的一位高级管理人员告诉记者。

相应地,它是上半年市场交易的冷却。

“我认为六月的数据真的不容乐观。 6月份的土地交易量同比减少,环比逐月减少。同期主要城市的二手房交易量有所下降,部分城市的二手房已于5月开始扭亏为盈。“(.HK)CEO丁祖玉说。

据国家统计局统计,2019年6月,销售面积平方米,销售额1亿元。其中,2019年1 - 6月销售面积累计增长率下降1.8%,主要是由于缺乏购买力,上半年新房销售不足。此外,仅在6月份,销售面积与2018年同期相比下降了2.2%。

“我们的销售情况不理想,客户观望?昭现兀灰灼H怼!币晃换康夭嗽备嫠呒钦摺?

另一位TOP20房地产高管透露,他的公司上半年的销售情况在一线和二线城市都很好,三线和四线城市的项目销售非常困难。

此前,在这一轮发展的发展中,凶猛发展的房地产开发商已逐渐放缓。

荣信中国(.HK)的公告显示,截至2019年前六个月,荣信中国及其子公司及合资企业的合同销售总额约为566.8亿元,同比增长4%。去年年中,荣信的销售增长率同比增长约75.7%。

从月度数据来看,荣信中国的销售和市场环境的降温几乎相同。 2019年6月,荣信中国的合同销售总额约为100.3亿元,同比下降9.54%; 2019年5月,荣信中国的合同销售总额约为110.08亿元,同比下降9.18%。

同样的增长率也很弱。正荣房地产,截至2019年首六个月,正荣房地产及合资公司及联营公司的累计合约销售额约为586.07亿元,同比增长0.82%。去年年中,正荣的销售增长率同比增长170%。

显然,100%增长的时代已经过去。接下来,对于许多房地产公司而言,他们将面临减少债务和保持增长的双重问题。

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